Mijn eerste koophuis.nl

Eigen woning bezit

Wanneer je in het bezit komt van een eigen woning, ben je gebonden aan verschillende fiscale regels. Het is belangrijk dat je de administratie omtrent de financiële kant van je huis goed bijhoudt. Als je een huis hebt gekocht, krijg je in de meeste gevallen te maken met de volgende regelingen:

Hypotheekrenteaftrek

Alle hypotheekrente die bestemd is voor onderhoud, verbouwing of aanschaf van een eigen woning, is fiscaal aftrekbaar van je belastbaar inkomen. Hiervoor geldt een periode van maximaal 30 jaar.
Als je tijdelijk in het bezit bent van twee woningen, worden de volgende regels voor hypotheekrenteaftrek gehanteerd:

  • Wanneer je reeds een nieuwe woning hebt betrokken, maar je oude woning nog niet hebt verkocht, is de hypotheekrente voor je oude woning aftrekbaar als de woning dit jaar, tot maximaal twee jaar terug als eigen woning kon worden beschouwd.

  • Heb je een nieuwe woning gekocht, maar woon je nog in je oude woning? Dan is de hypotheekrente voor je nieuwe woning alleen aftrekbaar wanneer je aannemelijk kunt maken dat je deze woning binnen twee jaar gaat bewonen.

Overdrachtsbelasting

Koop of verkoop je een woning, dan ontvangt de Rijksoverheid 6% van de koopsom. Deze overdrachtsbelasting vormt vaak een deel van de hypotheek. Financier je de overdrachtsbelasting met de hypotheek, dan kun je een groot dele terugkrijgen zoalng de hypotheekrente aftrekbaar blijft van je inkomen. 


Eigenwoningforfait

Een eigenwoningforfait is het inkomen dat je uit je woning zou kunnen ontvangen. Dit fictieve inkomen wordt bij je werkelijke inkomen opgeteld. Hierdoor betaal je belasting over dit bedrag. De hoogte van het eigenwoningforfait wordt uit de WOZ-waarde van je woning bepaald. Elke vier jaar worden alle woningen in Nederland getaxeerd volgens de Wet Onroerende Zaakbelasting (WOZ).

Levenpolis

Sluit je een beleggings-, spaar-, of levenpolis af, dan wordt deze fiscaal aangemerkt als Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW). Hierdoor valt de polis in Box I. Als gevolg hiervan kun je kapitaal opbouwen dat onder bepaalde voorwaarden en tot bepaalde vrijstellingen belastingvrij is.

Onroerende Zaak Belasting

Iedere eigenaar en gebruiker van een woning en/of bedrijfspand, dient Onroerende Zaak Belasting af te staan aan de gemeente. De hoogte van dit bedrag wordt eveneens bepaald door de WOZ-waarde.

Eigenwoningschuld en eigenwoningreserve

Over dit bedrag van de hypotheek voor je woning mag je rente afrekken in box 1. Wanneer men spreekt over eigenwoningschuld, heeft men het over de schuld die je afsluit voor de aankoop, de verbetering en het onderhoud, de overige aankoopkosten en de afkoop van de rechten van opstal, beklemming of rechten van je woning.

De eigenwoningschuld wordt beperkt door het eigenwoningreserve. Een eigenwoningreserve ontstaat als je oude woning bij verkoop overwaarde heeft. Heb je al een eigenwoningreserve, dan wordt de overwaarde hier aan toegevoegd. Heb je nog geen eigenwoningreserve, dan is je eigenwoningreserve gelijk aan de overwaarde van je oude woning. Je overwaarde kun je berekenen door de eigenwoningschuld af te trekken van de netto-opbrengst van de verkoop.

Wanneer je eigenwoningreserve negatief is, of wanneer je geen eigenwoningreserve hebt, dan is de rente aftrekbaar over je volledige hypotheek die je voor de aankoop gebruikt.
Je eigenwoningreserve neemt af als je het bedrag gebruikt voor:

    • De aankoop van een nieuwe woning.

    • Kosten die gemaakt worden voor onderhoud of verbetering van de woning

    • Kosten die gemaakt worden voor de afkoop van rechten van opstal, beklemming of erfpacht

    • De aflossing van je hypotheek (met uitzondering van aflossing op een overbruggingskrediet en aflossing bij verkoop)

Wanneer je samenwoont met een fiscale partner of huisgenoot, en dit samenwonen beëindigt, dan krijgt ieder een deel van het eigenwoningreserve. Indien je in gemeenschap van goederen getrouwd bent en je gaat scheiden van je partner, dan krijgt ieder 50% van het eigenwoningreserve (tenzij anders overeengekomen in de huwelijkse voorwaarden of het samenlevingscontract).


Bijleenregeling

Wanneer je je woning verkoopt en een nieuwe woning koopt, kun je te maken krijgen met de bijleenregeling. De schuld van je oude woning is meestal lager dan de opbrengst van de verkoop. In dit geval spreekt men van overwaarde van je woning. De rente over je hypotheek mag je alleen aftrekken voor het deel van de aankoopprijs van je nieuwe woning dat hoger is dan de overwaarde die je oude woning heeft.


Je kunt in verschillende situaties te maken krijgen met de bijleenregeling:

  • Je hebt nog geen eigenwoningreserve en je verhuist naar een duurdere woning.
    De aftrekbare rente kun je berekenen door de rente die je betaalt te vermenigvuldigen met de eigenwoningschuld, gedeeld door de totale hypotheek: rente x (eigenwoningschuld / totale hypotheek).

  • Je hebt wel een eigenwoningreserve en je verhuist naar een duurdere woning.
    De overwaarde van je woning wordt in dit geval aan je eigenwoningreserve toegevoegd. Meestal gaat het eigenwoningreserve bij de aankoop van een nieuwe woning geheel op in het aankoopbedrag.

  • Je hebt nog geen eigenwoningreserve en je verhuist naar een goedkopere woning.
    De eigenwoningschuld voor je nieuwe woning mag niet hoger zijn dan die voor de oude woning. Je eigenwoningreserve neemt af wanneer je eigen geld gebruikt om je eigenwoningschuld te verlagen.

  • Je hebt wel een eigenwoningreserve en je verhuist naar een goedkopere woning.
    Je kunt in dit geval eigenwoningereserve overhouden. Je eigenwoningschuld mag namelijk niet hoger zijn dan je oude eigenwoningschuld of je leningen voor het aankoopbedrag. Dit laatste geldt alleen wanneer dit bedrag lager is dan de oude eigenwoningschuld.

  • Je koopt niet direct een nieuwe woning.
    In dit geval heb je geen eigenwoningschuld meer. Indien je overwaarde hebt van de verkoop van je woning, wordt dit je eigenwoningreserve. Dit reserve vervalt na vijf jaar of bij voortijdig overlijden. Koop je binnen deze periode een nieuwe woning, dan telt je eigenwoningreserve mee voor het bepalen van de maximale eigenwoningschuld waarover je rente kunt aftrekken.

  • Je koopt een nieuwe woning voordat je je oude woning verkocht hebt.
    Je kunt in dit geval de overwaarde van je oude woning nog niet bij je eigenwoningreserve optellen. Je mag over de hypotheek voor de aankoop van je nieuwe woning de rente aftrekken over de gehele lening.

Als je al een eigenwoningreserve heeft, dan vormt de hypotheek die je aangaat voor je nieuwe woning voor de hoogte van het bestaande eigenwoningreserve geen eigenwoningschuld.

Aftrek hypotheekkosten

Zolang de hypotheekrente aftrekbaar is, zijn ook alle kosten die je maakt om een hypotheek af te sluiten aftrekbaar. Hieronder vallen bijvoorbeeld de notariskosten, de afsluitprovisie, taxatiekosten, enzovoort.


In je aangifte inkomstenbelasting kun je de kosten voor je eigen woning aftrekken. Dit dien je te doen aan het einde van het jaar waarin je deze kosten hebt gemaakt. Hiervoor kun je het aangiftebiljet of het aangifteprogramma van de Belastingdienst gebruiken. Ook kun je bij de BelastingTelefoon het 'Verzoek- of wijzigingsformulier voor voorlopige teruggaaf' aanvragen.

In het schema hieronder vindt je een overzicht van de aftrekbare hypotheekkosten.


Overzicht hypothecaire aftrekposten

Aftrekpost

Indien het bedrag gefinancierd wordt: is de rente aftrekbaar?

Is het geldbedrag aftrekbaar?

Courtage makelaar

Ja

Nee

Financieringsvergoeding

Ja

Nee

Overdrachtsbelasting

Ja

Nee

Afkoop erfpacht

Ja

Nee

Betaling erfpacht

Nee

Ja

Kosten overdrachtsakte (notariskosten)

Ja

Nee

Uitstelrente

Nee

Ja

Kosten voor overname roerend goed

Nee

Nee

Bankgarantiekosten

Nee

Nee

Aankoop van een eigen woning

Ja

Nee

Verbouwing van je eigen woning*

Ja

Nee

Aankoop van goederen voor consumptieve doeleinden

Nee

Nee

Aankoop vakantiewoning

Nee

Nee

Verbouwing vakantiewoning

Nee

Nee

Afsluitprovisie

Ja

Ja. Hiervoor geldt een maximum van € 3.630,- of 1,5% van de hoofdsom.

Hypotheekakte (notariskosten)

Ja

Ja

NHG kosten

Ja

Ja

Taxatiekosten

Ja

Ja

Boeterente (bij oversluiten hypotheek)

Nee

Ja

Bereidstellingsprovisie

Ja

Ja

Administratiekosten

Ja

Ja

Renteverlies tijdens de bouw

Nee

Ja


* Indien je een hypotheek gebruikt voor het verbouwen van je woning, is de hypotheekrente alleen de eerste zes maanden na het afsluiten van de hypotheek over het gehele bedrag aftrekbaar. Na deze zes maanden wordt bij het berekenen van de renteaftrek rekening gehouden met de betaaldatum.